大兴区为4496套
2021-02-05 23:57
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亚豪机构市场总监郭毅分析说,各种宽松政策的出台,更多的是给北京住宅类产品带来了利好,并没有辐射到北京商住类产品上,所以新政没有拉动商住新房成交量的上涨。随着首付比例的降低、税费的减少,购房人购买北京住宅的杠杆率提高了,但购买商住房的杠杆率基本没有变化。这就造成部分原本打算购买商住房的客群,放弃购买商住房,转而去购买住宅。

在北京实施限购以后,商住房以总价低、不限购的特点开始在市场上走俏。北京商住市场出现供不应求的状态。然而,从2014年起,北京商住市场从供不应求逐渐转变为供过于求的状态。进入2015年,这种市场形势没有得到缓解,北京商住市场成交量出现走低。来自亚豪机构数据显示,今年1月至4月,北京商住新房成交量为3141套,同比下降46%。从2011年至2015年前四个月北京商住新房成交量数据来看,今年的成交量成为历史新低,比2012年前四个月成交量最低点还少1253套。

伟业我爱我家市场研究院分析师宋辉表示,目前北京楼市整体成交中,刚需和改善需求占比达到90%,高端需求和投资需求占比很小。以前北京商住新房吸引了部分投资需求,其中有一部分人在新政出台后开始出售商住房,转而去购买改善住宅。北京新增商住二手房位置较好,对商住新房成交产生一定的冲击。

目前,北京商住市场库存量已经达到历史高位。据亚豪机构数据显示,今年4月底,北京商住市场库存量为35892套。在京城各区中,通州区、大兴区、房山区商住库存排名前三位。来自伟业我爱我家市场研究院数据显示,截至5月4日,通州区商住房库存量为8309套,大兴区为4496套,房山区为3706套。

“在这三个区域,同类商住产品供应规模过大,供需关系并不均衡,造成严重的去化压力,库存居高不下。”宋辉如是说。郭毅认为,房山区的商住产品在长阳、良乡板块过度集中,存在产品同质化的劣势,该区域商住产品的销售难度加大,才会出现库存量居高的情况。在大兴区、通州区,商住产品分布比较分散,市场竞争没有房山区激烈,但是由于商住产品具有高容积率的特点,每个商住项目一次性取证的预售量较大,再加上现在商住产品的销售周期比以前慢了,致使这两个区域商住产品库存量处于高位。

在北京住宅市场回暖之际,北京商住市场表现并不乐观。据机构统计显示,今年1月至4月,北京商住新房成交量为3141套,这在限购实施后创五年新低。有业内人士表示,北京商住市场将会出现分化,出于投资目的的购房者购买商住产品需要更加谨慎。

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